Obligations du bailleur face à un logement encombré : guide pratique 2025
Le cadre légal à connaître
Depuis l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 mars 2025 confirmant qu’un état Diogène constitue un trouble grave, le bailleur est tenu d’agir sans délai lorsqu’un appartement met en danger les occupants ou le voisinage. L’article 7 d de la loi 89-462 rappelle que le locataire doit « user paisiblement des locaux » ; toutefois, l’article 6 impose au propriétaire de garantir la décence et la sécurité. Concrètement, un logement encombré doit être remis en conformité : soit par le locataire, soit – après mise en demeure – par un service de débarras de logement insalubre mandaté par le bailleur, avec refacturation possible. Un constat d’huissier, un rapport du SDIS ou une expertise sanitaire servent alors de pièces maîtresses devant le juge.
Vos responsabilités face à celles du locataire
| Acteur | Obligations principales | Risques en cas d’inaction |
|---|---|---|
| Bailleur | • Établir un constat écrit (+ photos) • Envoyer une mise en demeure RAR • Proposer une solution de service de débarras | Amende administrative, responsabilité civile, résiliation judiciaire à ses frais |
| Locataire | • Rétablir la décence sous 30 jours • Faciliter la visite technique • Maintenir l’ordre après l’intervention | Résiliation de bail, frais de remise en état, poursuites pour trouble anormal |
| Copropriété | • Alerter le syndic • Voter l’accès forcé si danger imminent | Mise en jeu de l’assurance immeuble, fermeture administrative |
Bon à savoir : depuis 2023, les frais de constat peuvent être récupérés auprès du locataire s’ils figurent au bail et si le juge retient sa faute grave.
Plan d’action en quatre étapes pour les bailleurs
- Documenter : photos datées, témoignages des voisins, éventuelle intervention des pompiers.
- Notifier : lettre recommandée accordant un délai raisonnable (15 jours si danger immédiat, 30 jours sinon) en joignant notre article comment gérer un logement insalubre pour guider le locataire.
- Mandater : faute de réaction, contactez le 09 88 19 50 50 ; un chef de projet planifie sous 48 h un diagnostic gratuit, chiffre la part valorisable et remet un devis détaillé (facturé, indemnisé ou gratuit).
- Justifier : conservez le bordereau de suivi des déchets et le rapport photo remis par Les Débarrasseurs de l’Extrême ; ces pièces prouvent votre diligence et ouvrent droit au remboursement auprès de l’assurance ou du locataire.
Un partenaire pour sécuriser toute la procédure
Nos agences régionales interviennent 24 h/24 pour rétablir la salubrité : création d’un couloir de 90 cm, tri sélectif vers les filières agréées, désinfection virucide et pose de détecteurs neufs. Vous recevez un dossier complet à remettre au juge ou au syndic ; dans 80 % des cas, cette démarche évite la résiliation et permet au locataire de conserver son logement, sous réserve d’un suivi mensuel « zéro rechute ». Pour toute question sur vos obligations ou pour réserver un créneau, appelez simplement 09 88 19 50 50 ou remplissez le formulaire de demande de devis gratuit.